איך לרכוש נדל"ן מניב בגרמניה



בשנים האחרונות ישראלים רבים גילו את שוק הנדל"ן בגרמניה. מה שהביא לנהירה גדולה של משקיעים ישראלים לשוק זה. ההערכות מדברות על כך שמידי שנה בין מאות הדירות הנמכרות בגרמניה, אחת מכל 15 עסקאות נדל"ן נחתמת על ידי ישראלי. אין ספק כי הישראלים מצאו שוק נדל"ן מניב בגרמניה, מה שמסביר את הנהירה הזו. ואכן כל ההערכות מדברות על כך שגרמניה נמצאת בתהליך של צמיחה והגירה חיוביות בערים מסויימות, כמו ברלין לדוגמה, ובהן יגבר הביקוש לדירות הקטנות.

מהו נדל"ן מניב? 

מדובר בנכס שניתן להשכיר אותו וליהנות מהחזר הכנסה קבוע בצורת דמי שכירות. נכס מניב יכול להיות דירת מגורים, משרד, מבנה מסחרי, חנות, קניון, חניון, בית מלון, אולם או תחנת דלק. השקעות ורכישת נדל"ן מניב מתייחסות לעקרון השימוש במנוף פיננסי, כלומר במה שמאפשר למשקיע לצבור נכסים תוך שימוש בהון עצמי מועט באופן יחסי לגודל ההשקעה. לכן כאשר מדברים על נדל"ן מניב בגרמניה רצוי לבדוק שני דברים: האם באמת מדובר בשוק זול, ובנוסף עד כמה הוא מניב.

למה זה זול

מחירי הנדל"ן בכל העולם האמירו בעקבות המשבר בשנת 2008, וכתוצאה ממנו הבנקים הקשיחו את תנאי לקיחת המשכנתאות וההלוואות, אולם בגרמניה התמונה הייתה מעט שונה. מחירי הנדל"ן אמנם עלו בצורה יחסית לגרמניה, אך עדיין נותרו נמוכים ביחס לשאר העולם.

מצב זה הוא תולדה ישירה של הכלכלה היציבה של גרמניה בשילוב עם מדיניות הרווחה התומכת שלה. אומנם כמות המשקיעים שנהרו לקנות נדל"ן בגרמניה השפיעה על האוכלוסייה המקומית וגרמה לרכישה מוגברת של דירות גם מבית. וייתכן כי בכל מדינה אחרת בעולם מצב זה היה גורם לעליית מחירים דרמטית, אולם בגרמניה המצב שונה.

מחירי הנדל"ן בגרמניה נחשבים נמוכים, למרות הביקוש הרב, בשל מנגנון רגולציה אותו מפעילה הממשלה במטרה לשמור על שוק מאוזן והגיוני לאורך זמן. כמו כן, שוק הנדל"ן הגרמני מושפע ישירות ממטבע האירו, לכן היחלשותו בשנים האחרונות מטיבה עם המשקיעים שכיום הכסף הזר שלהם שווה יותר מבעבר, והפך את השוק הזה לשוק נדל"ן מניב בגרמניה.

עד כמה אכן הוא מניב

אם אתם סבורים כי מדובר בתשואה גבוה וכי ביום המחרת לאחר שהשקעתם את הכסף, תפקחו את העיניים ותגלו כי הפכתם להיות ביליונרים, אז יש לנו הפתעה לא נעימה בשבילכם. הנדל"ן אכן מניב אך בואו נבחן את הנושא מקרוב.

גרמניה היא מדינה פדראלית עצומה אשר מורכבת מעשרות מדינות שונות, ממש כמו ארצות הברית, בהתאם לכך התשואה משתנה מעיר לעיר וממדינה למדינה. אם ניקח למשל את ברלין, נגלה כי התשואה הממוצעת בה נעה בין 3 ל-4.5 אחוזים בערך.

תשואה זו לא נחשבת בין הגבוהות הקיימות באירופה. אולם סוד קיסמה של ההשקעה הברלינאית שלכם נעוץ ביציבות השוק. לצורך השוואה, תשואה על דירה בישראל נעה בממוצע בין 3 ל-6 אחוזים, אולם שוק הנדל"ן רחוק מלהיות יציב. כך שאולי תוכלו להשיג תשואה גבוהה יותר על הנכס, אך מחיר ההשקעה הראשוני גבוה בהרבה מהמחיר בברלין.

איך אפשר להגיע אל נדל"ן מניב בגרמניה

כדי להגיע אל נדל"ן מניב בגרמניה יש לזכור מספר כללי יסוד. הראשון שבהם היא מיקום, מיקום, מיקום. שהרי אנחנו כישראלים מכירים היטב את מפת אזורי הביקוש שלנו. אך כשמדובר בנכס בחו"ל המצב משתנה לחלוטין. ברור כי רובנו נשאף לקנות נכס במקום מרכזי ובולט, כמו ברלין, אך האם אנו מכירים היטב את העיר עצמה? אילו שכונות נחשבות בה מוצלחות ואלו לא? האם מתקיימת תוכנית פיתוח עירונית שיישומה קרוב, אשר עלולה להשפיע על מחיר הנכס בטווח הקצר?

חשוב לבדוק מה מצב הנכס ויש להביא בחשבון כי מרבית הנכסים נמצאים בבניינים בני עשרות שנים ואף יותר. הערכה נכונה של מצב התשתיות בנכס ואף סביבתו המיידית הם אלמנטים העלולים להשפיע בטווח הקצר והארוך על ערכו ועל גובה השכירות אותה ניתן לגבות, כדי שיהפוך נדל"ן מניב בגרמניה.

והכי חשוב תבחרו עם מי לעבוד. רכישת נכס היא החלטה משמעותית ביותר, ולכן במקום לצאת לדרך ולנהל את העניין באופן עצמאי. מוטב לבחור להיעזר בשירותיהם של מומחים בתחום, המביאים עמם היכרות חשובה של שוק הנדל"ן המקומי על כל חוקיו ותקנותיו. הרי שהם ידאגו לכך שאכן תשיגו נדל"ן מניב בגרמניה.. מאחר ורכישת נכס בחו"ל מחייבת, באופן מובהק, ניוד של כספים לחו"ל. יש להבין על בוריו את הנתיב אותו עושה הכסף ואת הביטחונות והערבויות המתקיימים, על מנת להבטיח כי בכל מקרה אפשרי כספכם יהיה בטוח.

רכישת נכס להשקעה בגרמניה מצריכה הון עצמי התחלתי של כ-50% משוויו, כאשר את יתר הסכום לווים כמשכנתא מהבנקים. הבנקים מאשרים בקשה למימון, בתנאי שהצלחתם להשכיר את הנכס והוא אכן מניב לכם כספים.

כמו כן תכנון מס נכון מהווה את אחד האלמנטים המהותיים ביותר בניתוח כדאיות של עסקאות נדל"ן ויבטיח שאכן מדובר בהשקעת נדל"ן מניב בגרמניה. היות וגרמניה היא פדרציה הרי שבכל מדינה נהוג אחוז מס מעט שונה אך שיטת המיסוי היא זהה. לצורך העניין, כל אדם הרוכש נדל"ן מניב בגרמניה מחויב בתשלום שלושה סוגי מיסים: מס רכישהמס רכוש ומס ערך מוסף (מע"מ). המע"מ בגרמניה נחשב יחסית גבוה, הוא אחיד בכל מדינות הפדרציה ועומד על 19%.

מס הרכישה בגרמניה לעומת זאת, הוא נמוך יותר ומשתנה ממדינה למדינה, אך הוא לרוב נע על סקאלה של 4 עד 6 אחוזים בלבד. באשר למס הרכוש, מדובר במס היסטורי אשר מחושב לפי ערכו הראשוני של הנכס ולכן לרוב יהיה נמוך מחצי אחוז, כך שלמעשה הוא פשוט אפסי. בנוסף, קיים מס על ההכנסה מנכס להשכרה למגורים, אלא שזה מחושב באופן פרוגרסיבי ומתחשב בלקיחת משכנתאות או הלוואות לצורך מימון הנכס. בנוסף, רשויות החוק בגרמניה מאפשרות למשקיעים בנדל"ן למגורים להזדכות על חלק מהוצאות התפעול והטיפול השוטפות בנכס, ולקבל הקלה בגובה המס.

חשוב לציין כי בין ממשלת ישראל לבין ממשלת גרמניה נחתם הסכם למניעת תשלום כפל מס על השקעות, המשמעות של הסכם זה היא למעשה הגנה על המשקיעים הישראלים בגרמניה ממצב של תשלום מס כפול, ובנוסף הוא מעניק להם הטבות מס נוספות.

במקביל לנושא המיסים, יש לדאוג לקבלת מידע משפטי נקודתי, חשוב מאין כמוהו, הנוגע לרכישת נכס במדינת היעד. זכויותיו וחובותיו של בעל נכס אינן קבועות ובכל מדינה חלה עליו חוקיות שונה, אותה יש להכיר היטב על מנת להימנע מהפתעות לא נעימות בהמש הדרך.

מימוש הנכס

אומנם הנכס שרכשתם הוא אכן נדל"ן מניב בגרמניה, אבל רצוי מאוד לוודא שתוכלו לצאת מההשקעה מתי שתחפצו בכך, ומבלי לוותר על חלק מהשקעתכם. בנוסף מומלץ שאם בשלב כזה או אחר אתם שוקלים למכור את הנכס, והנכם בקשר עם חברת ניהול, בדקו האם החברה הזו תוכל למכור את הנכס עבורכם בעתיד במחיר משתלם. ואכן מומלץ לעבוד עם חברה שיכולה לשווק את הנכס שלכם בעתיד גם לקהל הגרמני המקומי ולא רק למשקיע הישראלי, מסיבות ברורות.


ליצירת קשר עם wise-group אנא לחץ/י כאן

צפה/י בהצעות נדל"ן מניבות בעולם, לחץ/י כאן!