המיסים בגרמניה ותפקיד הנוטריון ברכישת נדל"ן



המיסים בגרמניה ותפקיד הנוטריון

לפני שנכנסים להשקעת נדל"ן בחו"ל חייבים לבחון את מערכת המיסוי. גרמניה היא מדינה פדראלית, משמע מורכבת ממדינות שונות שלכולן יש שלטון פדרלי מרכזי. בכל מדינה אחוז מס הרכישה שונה במקצת אבל שיטת המיסוי זהה. ראשית כל במזרח גרמניה מס הרכישה נע בין 6.5%-3.5%. בגרמניה המע"מ הוא 19%. חשוב לציין כי בין מדינה ישראל לגרמניה קיימת אמנת מס שתפקידה להגן על משקיעים ישראלים ולמנוע כפילויות מס על השקעות, למרות המיסוי הגבוה בגרמניה, מחירי הנדל"ן נמוכים יחסית, התשואה גבוהה והשגשוג הוא כלכלי עוצמתי ולכן משקיעים רבים רואים בה השקעה ראויה.

המיסים החלים בגרמניה:

1. מס רכישה:

מס אותו משלם קונה הנכס בעת רכישת הנכס, מס רכישה זה נע בין 3.5% - 6.5% כפי שצוין בין מדינה פדרלית למדינה פדרלית בגרמניה, בכל רכישה שאנו משווקים אנו מציינים את אחוז מס הרכישה החל עליה, למשל במדינת סקסוניה מס הרכישה הוא 3.5% לעומת מדינת סקסון אנהלט 5% ומדינת טורינגיה 6.5%

2. מס על הכנסות משכירות: 

הרווחים שתגרפו כתוצאה מהשכרת הנכס בעתיד ימוסו בגרמניה בשיעור של 25%. הכנסות אלו ימוסו גם בישראל בשיעור הקבוע בחוק. בישראל תוכלו לבחור בין תשלום 15% הכולל הוצאות מסוגים שונים, אך בניכוי פחת או בשיעור מס שולי ) למזלכם, אין מיסי כפל וקיימת האמנת מס בין גרמניה וישראל, יש גם פטור של עד 1,000 יורו בשנה, עם זאת מומלץ להיוועץ עם יועץ מס כדי להיכנס לפרטים רחבים יותר בנושא.

3. מס רווחי הון (מס שבח): 

אם החלטתם למכור את הנכס שלכם חשוב שתדעו שלאחר 10 שנים שהנכס בבעלותכם והחלטתם להוציאו למכירה הרווח שתעשו במכירה יהיה פטור ממס הון/ שבח. 

במידה ותחליטו לרכוש את הנכס לפני חלוף 10 שנים  הרווח שיתקבל ימוסה בהתאם לשיעור המס השולי שבו חייב היחיד. 

4 . מס חברות:

במידה והמשקיע מחליט להקים חברה בגרמניה, וזאת כי התכנון העתידי שלו מצביע על רכישה של נכסים רבים, יתכן שכדאי למשקיע לשקול את האפשרות להקים חברה בע”מ.

אמנם, המס האפקטיבי שיחול על פעילות חברה בגרמניה יכול להגיע ל-43% ולמעלה מכך, אך ניתן להפחית סכומים אלו באמצעות תכנון מס שייעשה מבעוד מועד. מס החברות בגרמניה עומד על 15% ומס סולידריות, על 5.5% ממנו. במקרים שבהם פעילות החברה בגרמניה אינה נחשבת למסחרית-עסקית, היא לא תחויב במס עסקים (ששיעורו 14%-17%).

***תכנון מס–

אם בבעלותכם יותר מנכס אחד על אדמת גרמניה, הקמת שותפות או חברה בת בקפריסין תוכל לאפשר לכם לחלק רווחים (דיבידנדים) ללא ניכוי מס במקור.

כל עסקאות הנדל״ן בגרמניה מבוססות על סמכות הנוטריון הגרמני:

  • הנוטריון בעל מעמד גבוה והוא חלק בלתי נפרד מתהליך הרכישה.
  • הנוטריון אחראי על כתיבת חוזה הרכישה, מפקח על ביצוע העסקה והעברת התשלומים, מוודא כי לא קיימים שעבודים בנכס ועוד.
  • הנוטריון הגרמני הינו גוף נטרלי הפועל לטובת שני הצדדים כאשר הוא מייצג את החוק הגרמני.
  • בגרמניה לא ניתן להעביר בעלות על נכסים שיש בהם חובות, במידה ונמצא כי רשום חוב על נכס החוב נמחק בעת העברת הבעלות והרוכש קונה נכס נקי מחובות.

ט.ל.ח 

הכותב איננו עורך דין, איננו רואה חשבון ועוסק בשיווק נדל"ן במזרח גרמניה. כל הנתונים שנרשמו במאמר זה נאספו מאתרים שונים באינטרנט ומוגשים לעיון בלבד, אין להסתמך על נתונים אלו בלבד ויש להתייעץ עם גורמי מקצוע רלוונטיים המוסמכים לכך מראש.