השקעות בגרמניה בתחום הנדל"ן


אין ספק כי בשנים האחרונות ההשקעה בכל סוגי הנדל"ן הגרמני פורחת, וככל הנראה הדבר צפוי להיות כך גם בהמשך. השקעות בגרמניה בתחום הנדל"ן, הם הדבר החם בתחום ההשקעות בנדל"ן. היכן ובאילו נכסים מומלץ להשקיע היא השאלה המעניינת.

למה גרמניה?

אז נכון שמדי כמה שנים עולה עיר אחרת בחו"ל על מפת ההשקעות בנדל"ן של הישראלים. השקעות אלו מהוות כנראה תחליף להשקעות פיננסיות בנדל"ן ישראלי.. השוק הישראלי מנתב כספים לשווקים זרים לרוב לפי אופנות מתחלפות. ונדמה כי דמיונו של המשקיע הקטן הולך שבי אחר מסעי שיווק מוצלחים בכל פעם מחדש. שני נתונים הם שתופסים במיוחד את תשומת לבו - מחירי הנכסים והתשואות שלהם.

בעשור האחרון הפכה גרמניה ל"מקלט בטוח" להשקעות. בזכות התמ"ג שלה הצומח בשיעור יציב, שיעורי האבטלה הנמוכים, מאפייני הצריכה "הבריאים" ומגמת הגידול באוכלוסייה ובתעסוקה, בעיקר בשל גלי הגירה. כל אלו מעידים על עוצמתה של גרמניה, ומשפיעים באופן חיובי מאוד על הרצון והנכונות להשקיע בה.

בתחום השקעות, גרמניה מציגה גם שוק מגוון, כזה המאפשר פיזור סיכונים טוב גם בעת ריכוז השקעות במדינה אחת. כמו כן כאשר בודקים את התשואות בשוק הנדל"ן הגרמני בעשר השנים האחרונות רואים יציבות גדולה יותר מאשר בשווקים אירופאים וגם לא אירופאים. עובדה נוספת היא כי מחירי השכירות ברוב ערי גרמניה, כאשר ברלין ומינכן הן היוצאות מן הכלל במקרה זה, עלו בקצב נמוך יותר ממחירי הנכסים, דבר המאפשר מקום לעליית מחירים עתידית. ובואו נודה על האמת, תחרות זה טוב ובעיקר לנו המשקיעים, ואכן עולם השקעות הנדל"ן בגרמניה תחרותי וכולל מגוון רחב של גופי השקעה החל מיזמים פרטיים, קרנות השקעה, קרנות פנסיה וחברות נדל"ן הן מקומיות והן גלובליות.

היכן כדאי לבצע השקעות בגרמניה

גודלה של גרמניה וכן הרקע ההיסטורי שלה במאה השנים האחרונות יצרו שונות גדולה בין המחוזות והערים שבה, הן מבחינת הסביבה הכלכלית והן מבחינת מאפייני ההשקעה. אפשר לבחון מספר ערים בגרמניה, אבל ללא ספק הערים שהיו תחת שלטונה של גרמניה המזרחית, טרום האיחוד, הן בעלות הפוטנציאל המשמעותי. ניתן לסמן שתיים במיוחד, את ברלין ואת לייפציג.

ברלין היא בירתה של גרמניה, ומהווה את המטרופולין העירוני השביעי בגודלו בכל האיחוד האירופי. בברלין גרים כלמעלה משלושה מליון אנשים. כמו כן, חלק משמעותי מהגידול באוכלוסיית ברלין מיוחס לפלח הצעירים. אלו עוברים לעיר בזכות המוניטין החזק שלה כמרכז לאמנות, תקשורת והיי טק. והיה גם מי שהכריז עליה כעל בירת הסטרטאפ של גרמניה. העיר כוללת אוניברסיטאות מובילות, מגוון רחב של מקומות בילוי ותיירות, ועוד. לא יפלא אם כן שגם בתחום השקעות הנדל"ן מובילה ברלין מבין ערי גרמניה, בעיקר בזכות האוכלוסייה הצעירה של העיר, אך גם בזכות הזמינות של הקרקע לפיתוח, וגם המגזר הטכנולוגי הגדל של העיר.

בנוסף, שוק הדיור בברלין נהנה מתמריצי מס ליזמים ששיפצו ושימרו בניינים, והחזיקו בבניינים יותר מעשר שנים. אולם הבעיה היא שמרגע שחולפת תקופת ההטבה, נפלטים לשוק בניינים רבים. עם זאת, רוב תושבי ברלין מתגוררים בדירות שכורות ורק מיעוטם רוכש דירות. במלים אחרות, ברלין מאופיינת בהיצע גדול מאוד, אבל גם בביקושים גדולים מאוד.

בשנים האחרונות זכתה העיר לייפציג שעד פרוץ מלחמת העולם השנייה בשנת 1939, הייתה העיר החמישית בגודלה במדינה, לפופולריות מחודשת. לפני איחוד הגרמניות, היתה לייפציג, כמו מחציתה של ברלין, חלק ממזרח גרמניה. הפופולריות של לייפציג נובעת  בין היתר בזכות מעבר של אמנים וצעירים אל העיר, והוא אשר הקנה לה את התואר "ברלין החדשה", בעגה המקומית ובנימה פחות חיובית קיבלה העיר את הכינוי "הייפציג". מחירי הנדל"ן בלייפציג נמוכים בהשוואה לרוב הערים הגרמניות, והתחזיות מסמנות כי היא עתידה להתפתח ולתפוס מקום משמעותי בין עריה המובילות של גרמניה, והיא אם כן בעלת פוטנציאל אפשרי עבור השקעות בגרמניה.

מחירי הנדל"ן בגרמניה נמצאים במגמת עליה מזה זמן מה ובעשור האחרון הם עלו בממוצע בכ-37%. עליית המחירים מושפעת כמובן מהריבית הנמוכה, כמו ברחבי העולם, אך בגרמניה היא ניזונה גם מבעיית ההיצע של נכסים למגורים. מסתבר כי מספר האנשים המתגוררים בערים הגדולות גדל בחדות בשנים האחרונות, ולעומתו היקף הבנייה למגורים לא מצליח לתת מענה נאות לקצב גידול האוכלוסייה. כתוצאה מכך, היצע הדירות הריקות בערים המרכזיות הצטמצם למינימום, כך שהמענה לכל התושבים החדשים שהגיעו, ולאלו שעוד עתידים להגיע, צריך לבוא מבנייה חדשה. המחסור הגובר של דירות גרם לעלייה במחירי הנדל"ן ובדמי השכירות, בעיקר עבור הנכסים הקיימים

דברים שיש לקחת בחשבון 

כשבאים לבצע השקעות בגרמניה יש לזכור כי החוק בגרמניה מאפשר לדייר להחזיק בדירה ולגור בה כל חייו, ולעתים אף להשכירה בשכירות משנה, וכי אין דרך לפנותו כל עוד הוא עומד בתשלומים.

הפתעה אחרת לא נעימה בפוטנציה היא דמי השכירות בברלין, שיחסית לישראל נמוכים ומתעדכנים על ידי הרגולטור מדי שלוש שנים, ובלא יותר מ-20%. וגם אז העדכון אינו מתבצע באופן אוטומטי, אלא מצריך שיפורים בדירה בתמורה.

בנוסף, המשקיע הישראלי צריך לזכור שכמו בישראל, כל תיקוני החשמל, הצנרת החימום וכל נזק אחר לדירה, חלים על בעל הדירה. הוצאות צריכת החימום והחשמל חלות על השוכר.

כמו כן על המשקיע לוודא שאין החלטות ועד הבית קודמות בנכס המדובר, בדבר עריכת שיפוצים בבניין ובנכס, שכמובן שהוא ייאלץ להשתתף בהם.

היבט נוסף הוא כי לאור מגמת העלייה במחירי הנכסים בשנים האחרונות, החלה ממשלת גרמניה לפעול לצינון שוק הנדל"ן, באמצעות הטלת מגבלות על מתן האשראי הבנקאי למימון רכישת נכסים למגורים, וצמצום האפשרות להשכיר דירות בסגנון אייר בי אנד בי למשל.

נקודה נוספת שיש להתייחס אליה היא המיסוי הכפול. מאחר והרווחים על השקעות בגרמניה חייבים במס גם בגרמניה וגם בישראל, כאשר שיעור המס ליחיד הוא 25% על ההכנסות משכירות ומס רווח הון בשיעור המס השולי של היחיד בגרמניה, כאשר מוכרים דירה בתוך 10 שנים ממועד רכישתה.

בנוסף לתשלומי המס בגרמניה, חייב המשקיע הישראלי היחיד כמובן לשלם מס נוסף גם בישראל, בגובה של 15% (לאחר ניכוי פחת אך ללא ניכוי הוצאות הקשורות בנכס), או בגובה המס השולי של היחיד בישראל (בניכוי כל ההוצאות הקשורות לנכס).

לבד או עם חברת השקעות

נשאלת השאלה כיצד אפשר אם כן לפעול לביצוע השקעות בגרמניה. יש לזכור כי רכישת נדל"ן בגרמניה פתוחה לכלל המשקיעים ואינה מחייבת אתכם באזרחות גרמנית או אירופאית. כמו כן כל עסקאות הנדל"ן מלוות על ידי נוטריון שתפקידו לשמור באופן נייטרלי על זכויות המוכר והקונה.

בפני המשקיע קיימות מספר אופציות, הראשונה היא לרכוש באופן עצמאי. מובן שפעילות השקעה בדרך זו מחייבת היכרות טובה של המשקיע עם השוק, והסתייעות בגורמים מקומיים לצורך בדיקת הנכס, החתימה על החוזים ועוד. וכמובן לדאוג להחזקת הנכס.

אפשרות אחרת היא לבצע השקעות בגרמניה באמצעות חברה ישראלית. היתרונות במקרה כזה כוללים היכרות טובה עם השוק, ניסיון בהשקעות עבר, סכום השקעה מינימלי נמוך יחסית, וניהול מקצועי של ההשקעה לאורך זמן.


ליצירת קשר עם wise-group אנא לחץ/י כאן
צפה/י בהצעות נדל"ן מניבות בעולם, לחץ/י כאן!